Hypothek schneller tilgen oder investieren?
Die Mathematik und Psychologie von Sondertilgung vs ETF-Sparplan, mit konkreter Break-Even-Analyse je Sollzins.
- Sondertilgung
- Zusätzliche Zahlung über die monatliche Annuität hinaus, direkt auf den Restschuldsaldo angerechnet, um Laufzeit und Gesamtzinsen zu reduzieren.
- Beispiel: 300 € extra im Monat auf eine 300.000-€-Hypothek bei 3,8% sparen rund 70.000 € Zinsen und enden den Kredit ~7 Jahre früher.
- Opportunitätskosten
- Wert der nächstbesten Alternative, auf die Sie verzichten, wenn Sie sich entscheiden.
- Beispiel: Eine Hypothek bei 2% sondertilgen statt in einen ETF mit 7% Erwartung anzulegen, hat ~5% jährliche Opportunitätskosten.
Kurze Antwort: hängt komplett vom Sollzins Ihrer Baufinanzierung ab. Bei Zinsen unter 3% — investieren. Bei 5%+ — sondertilgen. Zwischen 3 und 5% liegt die Grauzone, wo beide Antworten verteidigbar sind und die "richtige" Wahl von Risikotoleranz und Psychologie abhängt. 2025–2026 bewegen sich Bauzinsen für 10-jährige Bindung in Deutschland bei 3,5–4%, was die Rechnung ändert gegenüber den Niedrigzinsjahren 2018–2021.
Die reine Mathematik
- Hypothek tilgen = garantierte Rendite in Höhe Ihres Sollzinses
- In Aktien investieren = ~7% erwartete Rendite, aber mit Volatilität
- Wenn Hypothekenzins > erwartete Investitionsrendite: Tilgen gewinnt
- Wenn Hypothekenzins < erwartete Investitionsrendite: Investieren gewinnt
Aufschlüsselung nach Sollzins (30-Jahre-Horizont)
- 1,5% (Vor-2022-Verträge): investieren. MSCI-World-Erwartung (~7%) zerlegt das. Sondertilgen wäre 1,5% bezahlen, um 5,5% zu vermeiden, das man eigentlich gewinnen wollte.
- 3% (2023): leichter Vorteil fürs Investieren. ETF schlägt 3% noch deutlich, aber kein Riesenabstand.
- 3,8% (typisch 2024–2025): nahe am Unentschieden. 50/50 aufteilen ist defensiv.
- 4,5%+: Sondertilgung gewinnt. Nach Vorabpauschale + 25% Abgeltungsteuer ist die effektive ETF-Nettorendite oft unter 5%.
Was die Mathematik nicht erfasst
- Die psychologische Freiheit, schuldenfrei zu sein — wertvoll für manche, irrelevant für andere
- Risiko Jobverlust: abbezahlte Immobilie senkt monatliche Pflichtausgaben drastisch
- Steuerlich: Selbstgenutztes Eigentum erlaubt keinen Zinsabzug in DE (anders als bei vermieteten Immobilien)
- Liquidität: Eigenkapital im Haus ist nicht zugänglich ohne Verkauf oder Beleihung — und Beleihung ist in DE bürokratisch
Der hybride Ansatz für die meisten
- bAV-Zuschuss voll mitnehmen (nicht verhandelbar)
- Notgroschen über 6 Monate komplett
- Dann freie Liquidität aufteilen: ~60% in den ETF-Sparplan, ~40% als Sondertilgung (max. 5% p. a. der ursprünglichen Darlehenssumme, wie im Vertrag vereinbart)
- Anpassen je nach Renten-Nähe: je näher dran, desto mehr in die Tilgung
Sonderfall: kurz vor der Rente
Wer 5–10 Jahre vor dem Renteneintritt steht, sollte die Tilgung priorisieren — unabhängig vom Zins. Niedrigere monatliche Pflichtausgaben in der Rente bedeuten ein kleineres Portfolio reicht aus, und das Sequence-of-Returns-Risiko in den ersten Rentenjahren wird entschärft.
Der große Fehler
Die Wahl zwischen Tilgung und Sparplan ist nicht der häufigste Fehler. Der häufigste Fehler ist, beides nicht zu tun — den freien Cashflow in Lifestyle stecken statt in eines der Ziele. Egal welche Variante Sie wählen, Automatisierung (Sondertilgung als Dauerauftrag ODER Sparplan-Lastschrift) baut tatsächlich Vermögen auf.
Häufige Fragen
Steuererstattung oder Bonus — Sondertilgung oder Sparplan?
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Was ist mit Umschuldung statt Sondertilgung?
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Ist Sondertilgung garantierte Rendite?
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