Baufinanzierung tilgen oder investieren? Zins, Risiko und Liquidität vergleichen (2026)
Baufinanzierung tilgen oder ETF-Sparplan? Vergleichen Sie Zins, Rendite, Break-even und Anschlussfinanzierungsrisiko (2026).
- Sondertilgung
- Zusätzliche Zahlung über die monatliche Annuität hinaus, direkt auf den Restschuldsaldo angerechnet, um Laufzeit und Gesamtzinsen zu reduzieren.
- Beispiel: 300 € extra im Monat auf eine 300.000-€-Hypothek bei 3,8% sparen rund 70.000 € Zinsen und enden den Kredit ~7 Jahre früher.
- Opportunitätskosten
- Wert der nächstbesten Alternative, auf die Sie verzichten, wenn Sie sich entscheiden.
- Beispiel: Eine Hypothek bei 2% sondertilgen statt in einen ETF mit 7% Erwartung anzulegen, hat ~5% jährliche Opportunitätskosten.
Kurze Antwort: hängt komplett vom Sollzins Ihrer Baufinanzierung ab. Vergleichen Sie die sichere Zinsersparnis durch Sondertilgung mit der nach Steuern erwarteten Rendite, den Kosten, dem Risiko und Ihrer Liquidität. Aktuelle Bauzinsen unterscheiden sich nach Laufzeit, Beleihung, Bonität und Anbieter — verwenden Sie ein konkretes Angebot statt eines pauschalen Marktwerts.
Die reine Mathematik
Sondertilgung vs. Investieren — rechnen Sie es durch
Dasselbe freie Geld, zwei Wege über die Restlaufzeit. Weg A: der Extrabetrag fließt in die Tilgung, nach der Abzahlung wird die frei gewordene Rate investiert. Weg B: Sie zahlen die normale Rate und legen den Extrabetrag jeden Monat an.
Ein Restbetrag aus der letzten Tilgungsrate wird im selben Monat angelegt; danach fließt die komplette Rate + Extrabetrag bis zum Ende der ursprünglichen Laufzeit ins Depot.
Der Extrabetrag wird die gesamte Laufzeit über monatlich angelegt; der Kredit läuft nach Plan.
Break-even: Eine Anlagerendite von etwa 3.8% (Ihr Sollzins) stellt beide Wege gleich. Der Ratgeber unten erklärt, wie Steuern und Risiko das verschieben.
Vereinfachtes Modell mit festen Zinssatzen: Beide Jahreszinssatze werden durch 12 geteilt; Anlagebeitrage erfolgen am Monatsende. Ein Restbetrag aus der letzten Tilgungsrate wird in diesem Monat angelegt. Die angezeigte Rate umfasst nur Tilgung und Zinsen. Steuern, Gebuhren, Inflation, wechselnde Renditen und Vorfalligkeitsentschadigungen sind nicht berucksichtigt. Die gewahlte Rendite ist eine Annahme, keine Prognose.
- Hypothek tilgen = bekannte Zinsersparnis nach den Vertragsbedingungen; Gebühren und Liquidität prüfen
- In Aktien investieren = ~7% erwartete Rendite, aber mit Volatilität
- Ein höherer Darlehenszins kann die vertraglich sichere Zinsersparnis der Tilgung attraktiver machen; die Investitionsrendite bleibt unsicher.
- Ein niedrigerer Zins kann Investieren ermöglichen, wenn Liquidität und zusätzliches Marktrisiko zu deinem Plan passen; rechne mehrere Szenarien.
Aufschlüsselung nach Sollzins (30-Jahre-Horizont)
- 1,5% (Vor-2022-Verträge): investieren. MSCI-World-Erwartung (~7%) zerlegt das. Sondertilgen wäre 1,5% bezahlen, um 5,5% zu vermeiden, das man eigentlich gewinnen wollte.
- Niedriger Darlehenszins: Investieren kann attraktiv sein, wenn die erwartete Nettorendite und die Liquidität das zusätzliche Risiko rechtfertigen.
- Mittlerer Darlehenszins: Teile die Summe oder rechne mehrere Szenarien mit deinen konkreten Vertragsdaten.
- Hoher Darlehenszins: Sondertilgung kann die klarere, vertraglich nachvollziehbare Ersparnis bieten; prüfe Vorfälligkeitskosten und Rücklagen.
Was die Mathematik nicht erfasst
- Die psychologische Freiheit, schuldenfrei zu sein — wertvoll für manche, irrelevant für andere
- Risiko Jobverlust: abbezahlte Immobilie senkt monatliche Pflichtausgaben drastisch
- Steuerlich: Selbstgenutztes Eigentum erlaubt keinen Zinsabzug in DE (anders als bei vermieteten Immobilien)
- Liquidität: Eigenkapital im Haus ist nicht zugänglich ohne Verkauf oder Beleihung — und Beleihung ist in DE bürokratisch
Der hybride Ansatz für die meisten
- bAV-Zuschuss voll mitnehmen (nicht verhandelbar)
- Notgroschen über 6 Monate komplett
- Dann freie Liquidität aufteilen: ~60% in den ETF-Sparplan, ~40% als Sondertilgung (max. 5% p. a. der ursprünglichen Darlehenssumme, wie im Vertrag vereinbart)
- Anpassen je nach Renten-Nähe: je näher dran, desto mehr in die Tilgung
Sonderfall: kurz vor der Rente
Wer 5–10 Jahre vor dem Renteneintritt steht, sollte die Tilgung priorisieren — unabhängig vom Zins. Niedrigere monatliche Pflichtausgaben in der Rente bedeuten ein kleineres Portfolio reicht aus, und das Sequence-of-Returns-Risiko in den ersten Rentenjahren wird entschärft.
Der große Fehler
Die Wahl zwischen Tilgung und Sparplan ist nicht der häufigste Fehler. Der häufigste Fehler ist, beides nicht zu tun — den freien Cashflow in Lifestyle stecken statt in eines der Ziele. Egal welche Variante Sie wählen, Automatisierung (Sondertilgung als Dauerauftrag ODER Sparplan-Lastschrift) baut tatsächlich Vermögen auf.
Häufige Fragen
Steuererstattung oder Bonus — Sondertilgung oder Sparplan?
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Was ist mit Umschuldung statt Sondertilgung?
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Ist Sondertilgung garantierte Rendite?
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