Direkter Vergleich
Kaufen vs Mieten: wann lohnt sich Eigentum wirklich?
Die Ausgangslage
Du wählst zwischen Eigentumswohnung 400.000 € mit 20% Eigenkapital zu 3,8% Sollzins, oder vergleichbar mieten für 1.200 € kalt und die Differenz im ETF-Sparplan anlegen. Wir rechnen 10 Jahre mit echten Eigentümerkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Hausgeld, Instandhaltung) — nicht der Maklerbroschüre.
Option A
Kaufen (400 T€, 20% EK, Sollzins 3,8%)
Nach 10 Jahren
Endsaldo
$119,267
Eingezahlt gesamt$80,000
Erträge gesamt+$39,267
Steuern & Risiko: Annuität ~1.700 €/Monat + Hausgeld 250 € + Instandhaltungsrücklage 100 € + Grundsteuer/Versicherung ≈ 2.200 €/Monat. Baut Eigenkapital auf. Illiquide. Grunderwerbsteuer (6,5%) + Notar/Grundbuch (~2%) + ggf. Makler kommen oben drauf.
Im Rechner ausprobieren →Option B
Mieten + die Differenz im ETF-Sparplan
Nach 10 Jahren
Endsaldo
$343,320
Eingezahlt gesamt$188,000
Erträge gesamt+$155,320
Steuern & Risiko: Kaltmiete 1.200 €/Monat (Mietspiegelanstieg ~2-3% p.a.). Differenz von ~1.000 €/Monat + 80.000 € Eigenkapital im MSCI-World-ETF zu ~7%. Vorabpauschale + 25% Abgeltungsteuer reduzieren Netto.
Im Rechner ausprobieren →Unterschied
$224,053
Mieten + ETF gewinnt rechnerisch in den Jahren 1–7 (Sollzinsanteil + Kaufnebenkosten von 10–12%). Eigentum zieht ab Jahr 8–10 vorbei, wenn die Tilgungsanteile dominieren und die Miete jedes Jahr steigt. Unter 5 Jahre Aufenthalt: fast immer mieten. Über 10–15 Jahre und stabiler Lebensplanung: meist kaufen. Dazwischen entscheidet der lokale Markt (München vs. Leipzig) und dein Lebensstil.
Was passt zu dir?
Wenn
Du ziehst in 3-5 Jahren wieder weg
Dann
Mieten. Kaufnebenkosten (10-12% in Deutschland) auffressen jeden Wertgewinn.
Wenn
Du bleibst 7+ Jahre und die Miete in deiner Region steigt stark (München, Berlin, Frankfurt)
Dann
Kaufen. Die feste Annuität wird zum Inflationsschutz, während die Miete weiter steigt.
Wenn
Monatliche Kaufkosten > 1,5× die Miete für etwas Vergleichbares
Dann
Mieten. Der Markt ist überteuert — typisch für München, Hamburg und Frankfurt in Hochphasen.
Wenn
Du hast keinen 6-Monats-Notgroschen zusätzlich zum Eigenkapital
Dann
Warten. Ohne Polster wird ein Jobverlust schnell zur Zwangsversteigerung.
Kernpunkte
- Die Vollkosten von Eigentum liegen rund 1,4× über der reinen Annuität (Hausgeld, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherungen).
- Kauf- und Verkaufsnebenkosten (10-12% in Deutschland) löschen mehrere Jahre Tilgung aus.
- Mieten ist nicht 'verbranntes Geld' — Eigentümer zahlen Hausgeld, Instandhaltung, Grundsteuer und in den ersten Jahren fast nur Zinsen, die ebenfalls nicht zu Eigenkapital werden.
Häufige Fragen
Was ist mit der steuerlichen Absetzbarkeit der Bauzinsen?
+
Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind Zinsen in Deutschland nicht absetzbar — anders als bei vermieteten Immobilien. Eine Eigenheimzulage existiert nicht mehr. Bauen oder Kaufen rechtfertigt sich rechnerisch ohne Steuervorteil — wer auf den Vorteil baut, rechnet falsch.
Steigen Immobilien nicht immer im Wert?
+
Nein. Real (inflationsbereinigt) sind Immobilienpreise in Deutschland von 1990 bis 2010 sogar leicht gefallen, dann von 2010 bis 2022 stark gestiegen. Über sehr lange Zeiträume schlagen Immobilien die Inflation nur leicht. Der MSCI World hat real ~5–6% pro Jahr geliefert. Immobilien sind primär Wohnraum, sekundär Anlage.
Wie finde ich den Break-Even-Punkt für meine Situation?
+
Das 'Kaufpreis-Miete-Verhältnis' ist eine schnelle Heuristik: Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete für etwas Vergleichbares. Unter 20: meist kaufen. 20–30: knapp, hängt vom Zeitraum ab. Über 30 (München, Hamburg-Innenstadt): Mieten + ETF gewinnt fast immer. Nutz unseren Hypothekenrechner mit echten Zahlen (Grunderwerbsteuer, Notar, Hausgeld) und vergleich mit Mieten + Sparplan bei 7%.