Comparaciones lado a lado
Comprar vs alquilar: ¿cuándo gana realmente comprar?
El planteamiento
Eliges entre comprar una casa de $400,000 al 6.5% con 20% de enganche, o alquilar a $2,200/mes e invertir la diferencia. Modelamos ambos durante 10 años con costos reales de propiedad (impuestos, mantenimiento, seguro) — no la versión del agente inmobiliario.
Opción A
Comprar (casa $400K, 20% enganche, 6.5%)
Después de 10 años
Balance final
$119,267
Aportes totales$80,000
Interés total+$39,267
Impuestos y riesgo: Hipoteca $2,022/mes + impuestos + mantenimiento + seguro ≈ $3,100/mes total. Construye equity. Iliquido.
Probar en la calculadora →Opción B
Alquilar + invertir la diferencia
Después de 10 años
Balance final
$343,320
Aportes totales$188,000
Interés total+$155,320
Impuestos y riesgo: Alquiler $2,200/mes (incrementos 6.5%). Invertir la diferencia de $900/mes + los $80K de enganche al 8%.
Probar en la calculadora →Diferencia
$224,053
Alquilar + invertir suele ganar en años 1–7 (alto interés hipotecario + costos de transacción). Comprar suele superar desde el año 8 al construir equity y la inflación del alquiler superar pagos hipotecarios fijos. Bajo 5 años, casi siempre alquilar. Sobre 10 años, casi siempre comprar. El medio depende de tu mercado y estilo de vida.
¿Cuál es para ti?
Si
Te mudarás en 3-5 años
Entonces
Alquila. Los costos de venta (5-8%) consumen cualquier equity ganado.
Si
Te quedas 7+ años y el alquiler sube rápido
Entonces
Compra. El pago hipotecario fijo es cobertura ante inflación.
Si
Costo mensual de comprar > 1.5× alquilar equivalente
Entonces
Alquila. El mercado está sobrevalorado.
Si
No tienes 6 meses de gastos ahorrados además del enganche
Entonces
Espera. Comprar sin colchón vuelve cualquier pérdida laboral en ejecución hipotecaria.
Puntos clave
- El costo real de poseer es aproximadamente 1.5× el pago hipotecario (impuestos, mantenimiento, seguro, HOA).
- Los costos de venta (5-8%) borran años de equity para propietarios de corto plazo.
- Alquilar no es 'tirar el dinero' — poseer tiene grandes costos recurrentes que no construyen equity (impuestos, mantenimiento, interés inicial).
Preguntas frecuentes
¿Y la deducción fiscal del interés hipotecario?
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Desde que se duplicó la deducción estándar en 2017, menos del 10% de propietarios la detalla. Para la mayoría de compradores de ingresos medios, la deducción del interés hipotecario da cero beneficio porque la estándar ($14,600 solteros / $29,200 casados en 2026) es mayor que sus gastos detallables. No la incluyas en tu cálculo a menos que confirmes que vas a detallar.
¿Una casa no siempre sube de valor?
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Los precios reales (ajustados por inflación) de viviendas en EE.UU. crecieron ~1% anual de 1900 a 2020 — aproximadamente al ritmo de la inflación. Mercados específicos varían mucho. Después de impuestos, mantenimiento y costos de transacción, la vivienda promedio apenas iguala la inflación. El S&P 500 promedió 7% real en el mismo período. Las casas son refugio primero, inversión segundo.
¿Cómo calculo el año de equilibrio para mi situación?
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La 'relación precio-alquiler' es un atajo útil: precio del inmueble ÷ alquiler anual de uno equivalente. Bajo 15: usualmente comprar. 15-20: parejo, depende del horizonte. Sobre 20-25: alquilar + invertir casi siempre gana. Corre nuestra calculadora hipotecaria con tus números y compara con alquilar + invertir la diferencia al 7%.